Mängel beim Immobilienkauf

Ärgerlich, wenn sich erst nach dem Kauf einer Immobilie herausstellt, dass ein Schädlingsbefall oder feuchte Kellerwände vorhanden sind. Leider haben Sie den Zustand und einen etwaigen Sanierungsbedarf nicht bereits vor Abschluss des Kaufvertrages sorgfältig ermittelt. Was nun? Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie den finanziellen Schaden, der Ihnen nun droht gleichwohl abwenden. Lesen Sie mehr.

Anspruch auf eine mangelfreie Kaufsache

Auf den Kauf einer bereits errichteten Immobile ist das Kaufrecht (§§ 433 ff. BGB) anwendbar. Dabei hat der „Verkäufer dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen“ (§ 433 Abs. 1, Satz 2 BGB). Stellt sich nachträglich heraus, dass die Immobilie mängelbehaftet ist, kann der Käufer grundsätzlich Gewährleistungsansprüche geltend machen. Dies ist aber durch gesetzliche Bestimmungen an bestimmte Voraussetzungen geknüpft und wird häufig auch durch Regelungen im Kaufvertrag eingeschränkt.

Auf den Kaufvertrag kommt es an

Zunächst ist zu unterscheiden, ob Sie die Immobilie von einem privaten Verkäufer oder von einem gewerblichen Immobilienhändler erwerben. Bei einem Privatverkauf sind weitreichende Gewährleistungsausschlüsse zulässig. So kann der private Verkäufer seine Mängelhaftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränken. Eine Haftung für arglistiges Verhalten kann nicht ausgeschlossen werden.

Zudem kommt es für die Frage, ob das Kaufobjekt mangelhaft ist darauf an, ob die Vertragsparteien eine bestimmte Soll-Beschaffenheit vereinbart haben. Grundsätzlich liegt ein Mangel immer dann vor, wenn die Ist- von der Sollbeschaffenheit abweicht. Hier ist besonders auf die Formulierung im Kaufvertrag zu achten, denn auch die Angabe, dass der Kaufgegenstand mangelfrei ist, kann unter bestimmten Umständen zu einer Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne einer Garantie führen.

Haben die Parteien nichts gesondert vereinbart, gilt im Übrigen § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Kaufsache ist danach frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (beispielsweise als Wohnimmobilie) oder die für diese Kaufsache übliche Beschaffenheit aufweist.

Kenntnis vom Mangel bei Vertragsschluss

Nach § 442 BGB kann der Käufer die Mangelhaftigkeit der Kaufsache nicht geltend machen, wenn er bei Vertragsschluss die Mangelhaftigkeit kannte oder, wenn er sie aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht kannte, nur dann, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Käufer muss sich daher vor Vertragsschluss über den Zustand der Immobilie informieren. Auf offenkundige Mängel, wie sie bei einer einfachen Besichtigung sofort aufgefallen wären, wird sich der Käufer daher in den meisten Fällen nicht berufen können. Was erkennbar war und was der Käufer nicht sehen musste, ist dann oftmals Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung, wenn es nicht vorab zu einer gütlichen Einigung kommt. Hier kommt es immer auf den konkreten Einzelfall an.

Arglistig verschwiegene Sachmängel

Umgekehrt darf der Verkäufer ihm bekannte Mängel nicht arglistig verschweigen und muss über diese von sich aus aufklären. Dies gilt insbesondere für solche Mängel, die objektiv als verkehrswesentlich angesehen werden, wie feuchte Keller, Schimmelbefall oder Altlasten. Nur muss der Käufer im Streitfall auch darlegen und beweisen, dass dem Verkäufer dieser Mangel bekannt war. Denn eine eigene Untersuchungspflicht und Prüfung, ob Mängel vorliegen, hat der Verkäufer grundsätzlich nicht.

Gewährleistungsansprüche des Käufers

Die Gewährleistungsansprüche richten sich dann nach den gesetzlichen Bestimmungen des § 437 BGB, es sei denn sie sind, wie ausgeführt, vertraglich zulässig eingeschränkt worden:

• Zunächst hat der Käufer einen Anspruch auf Nacherfüllung. Dies bedeutet, er muss den Verkäufer zunächst unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordern.
• Scheitert die Mängelbeseitigung oder rührt sich der Verkäufer in der gesetzten Frist gar nicht, kann der Käufer die weiteren gesetzlichen Rechte in Anspruch nehmen, dies sind dann unter anderem die Möglichkeit der Minderung des Kaufpreises oder der Rücktritt vom Vertrag selbst.
• Zudem besteht ein Anspruch auf Schadenersatz

Beachten Sie, dass Gewährleistungsansprüche bei Bauwerken in fünf Jahren nach Übergabe verjähren.

Fazit: Besichtigen Sie die zu erwerbende Immobilie unbedingt gründlich vor Abschluss des Kaufvertrages, am besten zusammen mit einem Bausachverständigen. Der Kaufvertrag sollte zumindest von einem im Immobilienrecht erfahrenen Anwalt geprüft werden. Bei Immobilienkaufverträgen geht es immer um hohe Investitionen. Die Hinzuziehung von technischem und rechtlichem Sachverstand vorab hilft, Risiken zu minimieren und den gewünschten Erfolg herbeizuführen.