Mietvertrag für Gewerbeimmobilien

Für Mietverträge für Gewerbeimmobilien besteht Vertragsfreiheit. Das heißt, der Vertrag unterliegt keinen Beschränkungen. Die gesetzlichen Bestimmungen für Wohnungen und Mieterschutz greifen hier nicht. Um bei der Vermietung von Gewerbeflächen Überraschungen und Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Vermieter und Mieter mindestens die wesentlichen Vertragsbestandteile schriftlich regeln.

Vertragsparteien

Achten Sie darauf, dass alle Vertragsparteien richtig und vollständig bezeichnet sind. Lassen Sie sich gegebenenfalls eine Vollmacht zeigen. Vermieter sollten nicht nur die Rechtsform, sondern auch die Bonität des Mieters prüfen. Wirtschaftsauskunfteien bieten hierfür aktuelle Informationen.

Mietobjekt

Beschreiben Sie im Mietvertrag nicht nur die Räumlichkeiten vollständig, sondern nehmen sie auch den Mietzweck auf. Als Vermieter gewinnen Sie Sicherheit, dass Ihre Immobilie nur zu dem beabsichtigten Zweck genutzt werden kann. Berücksichtigen Sie aber bereits jetzt mögliche zukünftige Änderungen, das erspart mühsame Nachverhandlungen und lässt Raum für Geschäftserweiterungen. Ziel ist es, die Gewerbeimmobilie sinnvoll weiter entwickeln zu können.

Mietzeit

• Vertragsdauer: In Gewerbemietverträgen ist eine Befristung üblich (z.B. 5 Jahre). Für den Mieter ist eine Kombination mit einer Optionsregelung vorteilhaft. So kann er nach Ablauf der Grundmietzeit nach fünf Jahren den Vertrag kündigen oder entsprechend um die Optionszeit verlängern. Damit hat er die Möglichkeit, flexibel auf wirtschaftliche Veränderungen zu reagieren. Dies schränkt jedoch den Vermieter in seiner Planungssicherheit bzw. Nachvermietung ein. 

• Untervermietung: Als Vermieter sollten Sie sich klar sein, ob Sie eine solche grundsätzlich wollen. Ist ein Zustimmungsvorbehalt vereinbart, spricht nichts dagegen, dem Mieter bereits zu Beginn des Mietverhältnisses eine solche Option einzuräumen.

Kosten

• Miete: Der Mietpreis ist frei verhandelbar. Mietanpassungen richten sich meist nach Staffelmodellen oder Indexklauseln. Selten kommen Modelle zur Anwendung, bei denen sich mindestens ein Teil der zu bezahlenden Miete nach den erzielten Umsätzen richtet. Dann sind aber auch Kappungsgrenzen zu definieren. Mietzahlungen sind umsatzsteuerfrei. Allerdings hat der Vermieter die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren. Eine solche Option muss im Mietvertrag besonders geregelt sein. Die Umsatzsteuer bezieht sich dann nicht nur auf die Grundmiete, sondern auch auf die Nebenkosten. Der Vermieter ist verpflichtet, die Höhe der Umsatzsteuer gesondert auszuweisen.  
• Indexklauseln: Diese können nur vereinbart werden, wenn das Mietverhältnis über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren fest schriftlich abgeschlossen worden ist. Hierbei ist auch bei Nachträgen und ähnlichen Zusatzvereinbarungen die ordnungsgemäße Schriftform zwingend einzuhalten. Achtung: Hier ist besondere Sorgfalt geboten.
• Nebenkosten: Sie sollten nach Möglichkeit verbrauchsabhängig mit Messgeräten berechnet werden. Der Verteilungsschlüssel für die nicht direkt zurechenbaren Nebenkosten sollte transparent, fair und verbrauchsnah sein. Lassen Sie sich als Mieter die Nebenkostenabrechnungen und Verbräuche der letzten Jahre zeigen.

Instandhaltung

Bei Gewerbemietverträgen ist eine weitgehende Übertragung der Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung auf den Mieter möglich. Bei der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter führen sogenannte „starre Fristen“ zur Unwirksamkeit der Vertragsklausel. Oftmals dürfte eine einfache Regelung, dass der Mieter das Mietobjekt während der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten und nur eine Schlussrenovierung durchzuführen hat, am sinnvollsten sein.

Werbung

Die Außenflächen eines Mietobjekts gehören grundsätzlich nicht zu der vermieteten Fläche. Das Anbringen von Innen- und Außenwerbung (z.B. Schilder, Plakate, Fahnen, Banner) sollte daher klar geregelt sein und dem einheitlichen Erscheinungsbild Ihrer Immobilie nicht widersprechen. Dem nachvollziehbaren Wunsch des Mieters nach Außenwerbung kann durch klare Vorgaben Rechnung getragen werden.

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